전월세 전환율, 계산법 알아보기
전월세 전환율은 2.5%인데 미신고 과태료 기준은 6%라는 기사가 나온적이 있습니다.
2020년에 전월세 전환율을 2.5%로 정했는데 실제로 과태료를 부과하는 대상의 기준은 전월세 전환율이 6%로 결정했기 때문인데요. 그렇다면 전월세 전환율이 도대체 무엇이길래 이런 뉴스가 나오는 것일까요? 기사에서도 나와있는 예를 들어보면, 보증금이 없이 월세만 100만원(일종의 사글세)인 경우에 전월세 전환율을 6%로 따져보면 보증금이 2억원이라는 계산이 됩니다. 이유는 매월 100만원씩 12개월(1년)을 내면 1200만원인데 보증금의 6%를 1200만원에 맞추면 보증금은 2억언이기 때문입니다. (2억 x 6% = 1200만원). 그렇다면 정부에서 운영하는 렌트홈 사이트내에 있는 임대료 계산기를 보겠습니다.
임대료 계산기에서 월 임대료(변경후)를 입력하고 계산하기를 눌러보면 임대보증금이 4억8천만원인 것을 볼 수 있습니다.
이렇게 2억원과 4억8천만원으로 차이가 나는 이유는 정부가 2020년에 "전세의 월세 전환이 많이 일어나자" 임차인 보호를 명목으로 "전세에서 월세로 전환할 때의 전월세전환율"을 2.5%로 하도록 법을 고쳤는데 이는 전세를 월세로 전환할 때만 해당하는 비율이며 월세를 다시 전세로 전환할 때는 이 비율을 적용하지 않는다고 했었습니다.그런데 이번에 이 월세를 전세로 전환하는 비율의 과태료 기준을 6%로 잡은 것입니다.
이에 대한 답변을 내놓은 국토부 관계자의 말에 의하면,
"전월세 전환율은 전월세를 전환할 때 적용하는 기준이고"
"이번에 내놓은 6%는 과태료 부과와 관련된 기준이다" 라고 했습니다.
전월세 전환율 계산법
원래 전월세 전환율(법정전환율)의 계산법은 아래와 같습니다.
만약 전세가가 3억인 주택을 보증금 5천만에 월세120으로 했을 경우 위의 식에 대입을 해보면 5.76%가 되는 것입니다.
그러니까 이번 과태료 기준보다 아래인 것입니다. (과태류 기준 6% 적용)
현재 3억에 살고 있는 아파트를 재계약을 할 때 집주인이 월세로 바꾸고 싶다면서 "보증금 5천만원에 월세 120으로 합시다" 해도 과태료 기준에 못미친다는 것입니다. 2020년에 정부가 정한 전월세 전환율인 2.5%로 하기 위해서는 보증금 2천만원에 월55만원으로 해야 2.35%정도가 나오게 됩니다.
정부가 내놓은 전월세 전환율 2.5%로 적용하면 보증금 2천에 월55만원인데, 실제는 보증금 5천에 월120만원으로 해도 과태료 부과대상이 아니라는 것입니다.
주택임대차보호법에 나와있는 전월세전환율
주택임대차보호법을 한번 보도록 하겠습니다.
제 7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 보면 2번에 "한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율"이라고 나와 있습니다. "대통령령"으로 정하는 이율은 얼마일까요.
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환시 산정률)를 보면 대통통령으로 정하는 이율이란 연 2퍼센트를 말한다 라고 나와있으며 이는 2020년 9월29일날 개정된 것입니다. 그 이전에는 연 3.5%였습니다.
그러면 한국은행에서 공시한 기준금리는 얼마일까요.
2020년 5월28일 이후로 0.5%로 지속되고 있는 상태입니다.
즉 한국은행 기준금리 0.5%에 대통령령으로 정한 전월세 산정률인 2%를 더하면 2.5%가 되는 것입니다.
이상으로 전월세 전환율이 얼마인지와 계산법에 대해서 알아보았습니다.